Φρένο στη δόμηση για τους μικρούς οικισμούς – Τι σημαίνει το ΠΔ για την Ήπειρο

Τεράστιες είναι οι αλλαγές που επιφέρει στον πολεοδομικό χάρτη της υπαίθρου το Προεδρικό Διάταγμα που δημοσιεύθηκε για τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που προϋφίστανται του 1923.

Το νέο πλαίσιο επηρεάζει το σύνολο της Ηπείρου η οποία χαρακτηρίζεται από εκατοντάδες οικισμούς και μάλιστα μικρούς.

Ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται πλέον μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983, αποκλείοντας κάθε μεταγενέστερη ανάπτυξη. Αυτό σημαίνει ότι πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα έχουν έκταση μικρότερη από 2 στρέμματα— χάνουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός αν πληρούν αυστηρά και ειδικά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Οριοθέτηση Οικισμών

Το διάταγμα εισάγει τρεις βασικές ζώνες οικιστικού ελέγχου: την εντός σχεδίου, την εκτός σχεδίου και την εκτός ορίων. Στους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, όπου δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, επιτρέπονται περιορισμένες χρήσεις, όπως κατοικία, κοινωνική πρόνοια, εκπαίδευση, μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις, θρησκευτικοί χώροι, πολιτιστικές εγκαταστάσεις μέχρι 600 τ.μ., διοίκηση τοπικής κλίμακας, πρωτοβάθμιες υπηρεσίες υγείας, εμπορικά καταστήματα και καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών μέχρι 150 τ.μ., υπεραγορές μέχρι 300 τ.μ., γραφεία μέχρι 300 τ.μ., εστιατόρια μέχρι 300 τ.μ., αναψυκτήρια μέχρι 150 τ.μ., τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλίνες, στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους, πρατήρια παροχής καυσίμων και ενέργειας, πλυντήρια, λιπαντήρια αυτοκινήτων, συνεργεία επισκευής αυτοκινήτων, αποθήκες χαμηλής όχλησης μέχρι 300 τ.μ., επαγγελματικά εργαστήρια για γεωργικές, δασικές, κτηνοτροφικές, αλιευτικές και λοιπές εγκαταστάσεις αγροτικού τομέα, εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς, γωνιές ανακύκλωσης και μικρά πράσινα σημεία, εγκαταστάσεις ΑΠΕ (φωτοβολταϊκά), εγκαταστάσεις προσωρινής υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών-προσφύγων μέχρι 100 άτομα. Ωστόσο, για προϋφιστάμενους οικισμούς του 1923 και παραδοσιακούς οικισμούς, οι χρήσεις γης καθορίζονται σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις μέχρι την έγκριση του πολεοδομικού σχεδίου. ​

Δόμηση: Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα

Το διάταγμα περιορίζει τα όρια των οικισμών στα δεδομένα που είχαν διαμορφωθεί έως το 1983, επανακαθορίζοντας την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα των οικοπέδων. Κατά κανόνα, απαιτείται οικόπεδο άνω των δύο στρεμμάτων με πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο για την ανέγερση νέας οικοδομής.

Παράλληλα, εισάγονται 15 κατηγορίες εξαιρέσεων, όπως για προστατευόμενες περιοχές, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας και εκτάσεις γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση. Οι μεταβατικές διατάξεις αφορούν οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εγκριθεί, εξασφαλίζοντας τη συνέχιση των διαδικασιών.​

Αντιδράσεις από ΟΤΑ και μικρούς ιδιοκτήτες γης

Το νέο ΠΔ έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις τόσο στους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης όσο και στην κοινωνία, λόγω της αυστηρής, αναδρομικής προσέγγισης στην οριοθέτηση των οικισμών, με βάση την κατάσταση που επικρατούσε το 1983.

Η επιλογή αυτή οδηγεί στον αποκλεισμό μεταγενέστερα ανεπτυγμένων περιοχών, με αποτέλεσμα χιλιάδες οικόπεδα να χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και να σημειώνεται σοβαρή απαξίωση περιουσιών, πλήττοντας κυρίως τη μικροϊδιοκτησία στην ύπαιθρο.

Επιπλέον, το ΠΔ απαγορεύει ρητά κάθε δυνατότητα επέκτασης των υφιστάμενων ορίων, ακόμη και σε περιπτώσεις αποδεδειγμένης ανάγκης, παραπέμποντας αποκλειστικά στη χρονοβόρα και κοστοβόρα διαδικασία εκπόνησης ΤΠΣ και ΕΠΣ – κάτι που κρίνεται ανέφικτο για πολλούς δήμους λόγω έλλειψης πόρων και τεχνικής υποστήριξης.

Οι φορείς σχολιάζουν ότι το νέο πλαίσιο βασίζεται αποκλειστικά σε παλιές απογραφές και αεροφωτογραφίες, χωρίς να λαμβάνει υπόψη τη σημερινή αναπτυξιακή δυναμική πολλών περιοχών – ιδιαίτερα σε οικισμούς κοντά σε νέα έργα υποδομής ή περιοχές με πληθυσμιακή πίεση. Τέλος, δημιουργεί σοβαρές ανισότητες: δύο όμορα οικόπεδα μπορεί να βρίσκονται στην ίδια λειτουργική ενότητα, αλλά να αντιμετωπίζονται διαφορετικά ως προς τη δυνατότητα δόμησης, με βάση παρωχημένα ή τυπικά κριτήρια.

Επιπτώσεις στην Ήπειρο: Προκλήσεις και ευκαιρίες

Το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 εισάγει σημαντικές αλλαγές στον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας, με άμεσο αντίκτυπο στους οικισμούς της Ηπείρου.

Ο νέος σχεδιασμός αναμένεται να επηρεάσει κυρίως οικισμούς με μικρό πληθυσμό και ημιαστικό χαρακτήρα όπως είναι η συντριπτική πλειοψηφία αυτών στην περιοχή μας όπου από την μια στιγμή στην άλλη τα οικόπεδα μετατρέπονται σε χωράφια…

epiruspost.gr