Κοινωνική Αντιπαροχή: Ποιοι μπορούν να νοικιάσουν ή να αποκτήσουν φθηνή στέγη

Με τη συμμετοχή του ΤΑΙΠΕΔ θα τρέξει το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, το οποίο προβλέπει την ανέγερση συγκροτημάτων «κοινωνικών» κατοικιών και επαγγελματικής στέγης σε οικόπεδα του Δημοσίου.

Εντός του 2025 αναμένεται να προκηρυχθεί ο πρώτος διαγωνισμός για την ανέγερση 150 διαμερισμάτων, καθώς η τεχνογνωσία του ΤΑΙΠΕΔ εκτιμάται ότι θα προσελκύσει το ενδιαφέρον των κατασκευαστικών εταιρειών οι οποίες θα αναλάβουν την ανέγερση των ακινήτων. Σύμφωνα με πληροφορίες προβλέπεται η παροχή ισχυρότερων κινήτρων στους ιδιώτες κατασκευαστές.

«Στον πρώτο διαγωνισμό που θα αρχίσει το επόμενο έτος, ένα μέρος των διαμερισμάτων θα δοθεί με κοινωνικό μίσθωμα και το υπόλοιπο με κανονικές τιμές της αγοράς», δηλώνει η αρμόδια Υπουργός Σοφία Ζαχαράκη. Το υπουργείο συντάσσει τη νέα Εθνική Στρατηγική για το στεγαστικό, η οποία θα υποβληθεί στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή μέσα στο επόμενο διάστημα. Ο σχεδιασμός για το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» προβλέπει:Το Δημόσιο, κατόπιν διαγωνισμού, θα παραχωρήσει σε ιδιώτες (κατασκευαστές – εταιρείες real estate), δημόσια ακίνητα (αδόμητα οικόπεδα ή δομημένα ακίνητα), τα οποία παραμένουν για χρόνια αναξιοποίητα.

Οι ιδιώτες με τη μέθοδο της αντιπαροχής θα αναλάβουν να κατασκευάσουν στα ακίνητα του Δημοσίου κατοικίες ή και επαγγελματικά ακίνητα (καταστήματα, γραφεία, εμπορικά κέντρα κ.λπ.) με βάση τις προδιαγραφές της προκήρυξης. Σε περίπτωση δομημένων ακινήτων, ο ανάδοχος θα αναλάβει και την κατεδάφιση των υπαρχόντων κτισμάτων.

Το κόστος ανέγερσης των ακινήτων θα είναι μηδενικό για το Δημόσιο καθώς όλα τα έξοδα καλύπτονται από τις κατασκευαστικές εταιρείες.

Σε αντάλλαγμα οι ιδιώτες θα κρατούν στο χαρτοφυλάκιό τους για εκμετάλλευση ποσοστό περίπου 70% των ακινήτων που θα κατασκευάσουν για όσο χρονικό διάστημα θα προβλέπει η σύμβαση στην οποία θα τεκμηριώνεται ο χρόνος που απαιτείται για την ανάκτηση των δαπανών κατασκευής και το εύλογο εργολαβικό κέρδος.

Οι εταιρείες θα έχουν τη δυνατότητα όχι μόνο να ενοικιάζουν, αλλά και να πωλούν τα ακίνητα.

Το υπόλοιπο ποσοστό περίπου 30% των κατοικιών που θα κατασκευαστούν θα διατεθούν για τη στέγαση ευάλωτων νοικοκυριών είτε με «κοινωνικό» ενοίκιο, χαμηλότερο από την αγορά, είτε για αγορά σε προσιτές τιμές, είτε μέσω του μοντέλου rent to own (ενοικίαση με δυνατότητα εξαγοράς). Για παράδειγμα ο ιδιώτης που θα χτίσει μέσω του προγράμματος μια πολυκατοικία με 10 διαμερίσματα, τα 7 διαμερίσματα θα μπορεί να τα εκμεταλλευτεί για όσο χρόνο προβλέπει η σύμβαση και τα υπόλοιπα 3 διαμερίσματα θα διατίθεται ως κοινωνικές κατοικίες.

Η διαχείριση των κοινωνικών κατοικιών θα γίνει από δημόσιο φορέα. Οι δικαιούχοι μισθωτές στο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής επιλέγονται από τον φορέα, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, και ιδίως το εισόδημα, την οικογενειακή τους κατάσταση και την ηλικία των τέκνων των δικαιούχων. Σε πρώτο πλάνο βρίσκονται νέοι και νέα ζευγάρια.

Στην πρόσκληση για την επιλογή του αναδόχου που θα κατασκευάσει τα κτίρια σε δημόσια ακίνητα θα αναφέρονται μεταξύ άλλων:

Το αδόμητο ακίνητο, τυχόν υφιστάμενα κτίσματα που ευρίσκονται εντός αυτού, και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί επ’ αυτού, το οποίο με τον περιβάλλοντα χώρο του πληροί τις προϋποθέσεις πρόσβασης ατόμων με αναπηρία.

Σύμφωνα με το σχέδιο, ένα από τα ακίνητα που αξιοποιηθούν για την ανέγερση κτιρίων με «Κοινωνική Αντιπαροχή» είναι το ακίνητο της εταιρείας «Χρωματουργεία Πειραιώς» (ΧΡΩΠΕΙ), 17.893 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην οδό Πειραιώς και παραμένει αναξιοποίητο από τη δεκαετία του 1980. Το ακίνητο θα φιλοξενήσει περίπου 300 διαμερίσματα, μέρος των οποίων θα νοικιάζεται από το κράτος ως κοινωνικές κατοικίες. Ο ανάδοχος του έργου θα κρατήσει ένα μεγάλο αριθμό ακινήτων για εκμετάλλευση και τα υπόλοιπα θα δοθούν στο Δημόσιο για να τα διαθέσει με χαμηλό ενοίκιο σε νέους ή νέα ζευγάρια.

Παράλληλα θα τρέξει η κατασκευή κατοικιών στο οικόπεδο «Ανατόλια» εμβαδού 29.576 τ.μ. στη Νέα Ιωνία Αττικής, όπου βρίσκεται το κτίσμα της πρώην καρπετοβιομηχανίας «Ανατόλια». Επίσης, θα αξιοποιηθούν άλλα 1.600 κενά ακίνητα σε όλη τη χώρα.

«Συλλέγουμε από όλη την Ελλάδα τα ώριμα οικόπεδα αλλά και τα χτισμένα κτίρια ώστε να δοθούν για αυτό το καινοφανές για την Ελλάδα σχήμα. Θέλουμε δηλαδή μεικτό σχήμα κατοικίας και με κοινωνικό μίσθωμα και κανονικό μίσθωμα» σημειώνει επί λέξει η κ. Ζαχαράκη προσθέτοντας ότι το πρόγραμμα της κοινωνικής αντιπαροχής «θα αποφέρει τα επόμενα χρόνια ένα απόθεμα κοινωνικών διαμερισμάτων με κοινωνικό μίσθωμα και ταυτόχρονα περισσότερα διαμερίσματα ως προς το κομμάτι της προσφοράς».

Στο μεταξύ, σε επανέλεγχο υπό την απειλή ακόμα και της ακύρωσης, θα περάσουν οι αγοραπωλησίες που ολοκληρώθηκαν μετά τις 11/12/23, ημερομηνία κατά την οποία τέθηκε σε ισχύ η πλήρης απαγόρευση των μετρητών στις αγοραπωλησίες. Με ειδική εγκύκλιο η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δίνει παραδείγματα και απαντήσεις λίγο πριν από την έναρξη των ελέγχων για την εφαρμογή του νόμου.

Σύμφωνα με την εγκύκλιο το τίμημα στις μεταβιβάσεις ακινήτων μπορεί να πληρωθεί με μετρητά ακόμα και μετά την εφαρμογή του νόμου εφόσον πρόκειται για συμβόλαια που συντάσσονται σε εκτέλεση προσυμφώνων που είχαν συνταχθεί πριν από την ημερομηνία αυτή. Για τα παλαιά συμβόλαια διευκρινίζεται ότι ακόμα και αν ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο συντάχθηκε πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2023, η καταβολή του τιμήματος που πραγματοποιείται μετά την ημερομηνία αυτή πρέπει να γίνεται αποκλειστικά μέσω τραπέζης. Για τα συμβόλαια που συντάσσονται μετά τις 11-12-2023, εφόσον βασίζονται σε προσύμφωνα που είχαν υπογραφεί πριν από την ημερομηνία αυτή, η πληρωμή του τιμήματος μπορεί να γίνει με μετρητά, χωρίς να παραβιάζεται η νέα νομοθεσία. Η απαγόρευση χρήσης μετρητών δεν ισχύει για ποσά που έχουν καταβληθεί πριν από την εν λόγω ημερομηνία. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορεί να συνταχθεί πράξη εξόφλησης τιμήματος που να περιλαμβάνει την αναφορά στην καταβολή μετρητοίς, εφόσον αυτή αφορά συναλλαγές βάσει προσυμφώνων ή συμβολαίων που είχαν συνταχθεί πριν την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα από την ΑΑΔΕ

– Στις 23 Οκτωβρίου του 2023 υπεγράφη συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου και στις 6 Φεβρουαρίου του 2024 υπεγράφη, σε εκτέλεση του πιο πάνω προσυμφώνου, το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Το συμφωνηθέν τίμημα εξοφλήθηκε από τον αγοραστή κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης με μετρητά. Το συμβόλαιο είναι έγκυρο καθώς συνάφθηκε σε εκτέλεση προσυμφώνου το οποίο είχε συνταχθεί πριν από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023.

– Στις 4 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος έως τις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ειδικότερα την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου (4 Σεπτεμβρίου του 2023) καταβλήθηκε σε μετρητά το 50% του τιμήματος, συμφωνήθηκε δε ότι στην περίπτωση μη καταβολής του υπολοίπου 50% του τιμήματος εντός της ταχθείσας ημερομηνίας στις 26 Ιανουαρίου του 2024, θα ανατρέπονταν τα αποτελέσματα της μεταβίβασης και θα επανέρχονταν η κυριότητα του ακινήτου αυτοδίκαια στον πωλητή. Το υπόλοιπο του τιμήματος καταβλήθηκε με την χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής στις 26 Ιανουαρίου του 2024. Ακολούθως, την 1η Φεβρουαρίου του 2024 καταρτίσθηκε η πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης. Η πράξη εξόφλησης είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις, αφενός διότι η καταβολή των μετρητών έγινε σε χρόνο πριν την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης διάταξης, αφετέρου το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής.

– Στις 2 Νοεμβρίου του 2023 προκαταβλήθηκε μετρητοίς το 50% του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτου και συνετάγη σχετικό ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής βεβαίας χρονολογίας. Στις 24 Ιανουαρίου του 2024 υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου και το υπόλοιπο 50% του τιμήματος εξοφλήθηκε από τον αγοραστή μέσω τραπεζικού εμβάσματος σε λογαριασμό ημεδαπού χρηματοπιστωτικού ιδρύματος του πωλητή στις 24 Ιανουαρίου του 2024. Η καταβολή του συνολικού τιμήματος πιστοποιείται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο είναι νόμιμο, δεδομένου ότι η καταβολή μέρους του τιμήματος με μετρητά έλαβε χώρα στις 2 Νοεμβρίου του 2023, ήτοι πριν από την έναρξη ισχύος της διάταξης.

– Στις 20 Σεπτεμβρίου του 2023 υπεγράφη συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου με συμφωνηθέν τίμημα ποσό ύψους 40.000 ευρώ, με πίστωση μέρους του τιμήματος και με τον όρο της διαλυτικής αίρεσης ανατροπής της σύμβασης στην περίπτωση αδυναμίας εξόφλησης του τιμήματος. Ειδικότερα, με την υπογραφή του συμβολαίου καταβλήθηκε τοις μετρητοίς το ποσό των 20.000 ευρώ και ορίσθηκε η καταβολή του υπολοίπου σε δύο δόσεις με μετρητά, στις εξής ημερομηνίες: 

α) στις 20 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000 ευρώ και 

β) στις 31 Οκτωβρίου του 2023 καταβολή ποσού 10.000 ευρώ. Στις 22 Φεβρουαρίου του 2024 συντάχθηκε η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, στην οποία αναφέρεται η καταβολή με μετρητά. Η πράξη αυτή είναι σύμφωνη με τις ως άνω διατάξεις καθώς αναφέρεται σε καταβολές του τιμήματος, οι οποίες έλαβαν χώρα πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου.

Αυστηρές κυρώσεις

Το νέο πλαίσιο ορίζει ότι «συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου. Στα πρόσωπα που παραβαίνουν τις προαναφερθείσες υποχρεώσεις τους, επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, το οποίο δεν μπορεί να υπολείπεται των 10.000 ευρώ και να υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση».